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Droit immobilier

Au Maroc, la sécurité d'une opération immobilière tient largement à un document : le titre foncier, délivré et conservé par l'Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), selon un système d'immatriculation qui remonte au dahir du 12 août 1913, modernisé depuis par la loi 14-07 de 2011.

La loi 39-08, formant Code des droits réels, a unifié en 2011 les règles relatives à la propriété, à ses démembrements (usufruit, usage, habitation, droit de superficie), aux servitudes et à l'hypothèque, qui obéissaient auparavant à des textes épars datant du Protectorat.

La copropriété fait l'objet d'un texte spécifique, la loi 18-00, modifiée en 2016 par la loi 106-12 puis, plus récemment, en 2024 par la loi 30-24, qui impose désormais une tentative de conciliation préalable avant toute action judiciaire entre copropriétaires.

Les baux obéissent, eux, à deux régimes distincts qu'il ne faut pas confondre : les baux d'habitation et professionnels non commerciaux relèvent de la loi 67-12, entrée en vigueur en 2014, tandis que les baux commerciaux restent régis par le dahir du 24 mai 1955.

Le cabinet accompagne la due diligence préalable à une acquisition, la rédaction et la sécurisation des actes, ainsi que le contentieux de titre ou de copropriété lorsqu'un désaccord survient.

Nos domaines d'intervention

Transactions et due diligence

  • Vérification de la situation juridique du bien : titre, charges, servitudes
  • Rédaction et sécurisation des actes de vente et d'acquisition
  • Assistance sur les projets immobiliers et fonciers

Copropriété et baux

  • Conseil et contentieux en copropriété, y compris la conciliation préalable désormais obligatoire
  • Baux d'habitation et professionnels (loi 67-12)
  • Baux commerciaux (dahir de 1955)

Contentieux immobilier

  • Contestation de titre et procédures d'opposition à l'immatriculation
  • Litiges liés aux démembrements de propriété et aux servitudes

Comment se déroule une intervention

  1. 1 Vérification foncière. Obtention et analyse de l'extrait du titre auprès de l'ANCFCC.
  2. 2 Analyse des risques. Charges, servitudes et conformité de la situation juridique du bien.
  3. 3 Sécurisation de l'opération. Rédaction ou révision des actes concernés.
  4. 4 Suivi de l'immatriculation. Accomplissement des formalités jusqu'à l'inscription définitive.
  5. 5 Contentieux, si nécessaire. Procédure devant la juridiction compétente.

Documents utiles au premier rendez-vous

  • Titre foncier ou réquisition d'immatriculation
  • Compromis ou promesse de vente
  • Règlement de copropriété, le cas échéant
  • Contrat de bail concerné
  • Plans et documents cadastraux

Questions fréquentes

Comment vérifier qu'un bien est libre de toute charge ?
En obtenant un extrait du titre foncier auprès de l'ANCFCC, qui mentionne les inscriptions, hypothèques et servitudes affectant le bien.
Quelle loi régit la copropriété au Maroc ?
La loi 18-00, modifiée en 2016 par la loi 106-12 puis en 2024 par la loi 30-24, qui impose désormais une tentative de conciliation avant toute action judiciaire entre copropriétaires.
Un bail commercial obéit-il aux mêmes règles qu'un bail d'habitation ?
Non. Les baux d'habitation et professionnels non commerciaux relèvent de la loi 67-12, tandis que les baux commerciaux restent régis par le dahir du 24 mai 1955 — deux régimes bien distincts.
Le cabinet intervient-il aussi sur des projets de construction ?
Notre pratique se concentre sur le droit immobilier transactionnel et contentieux ; les questions spécifiques de droit de la construction font l'objet d'une évaluation au cas par cas.
Combien de temps prend une vérification foncière ?
Cela dépend de la disponibilité des documents et de la complexité de la situation du bien ; un premier retour est en général possible rapidement après obtention de l'extrait du titre.